• השקעה זולה מאד ביחס לישראל או לערים מקבילות באירופה ופוטנציאל השבחה גבוה (כ – 25% בשנה)
• הנכסים נרשמים בטאבו מיד עם השלמת הרכישה
• תשואה גבוהה לאורך זמן על ההשקעה
• חברות ניהול נכסים אמינות וותיקות
• חוזים ארוכי תווך
• כלכלה מקומית צומחת ויציבה ( כ – 5% לשנה בשנים האחרונות)
• עליית מחירים גבוהה בנדל"ן ובשכירויות
• 8.9 מיליון תיירים בקרו ב2018 בגאורגיה ומדי שנה גידול של   כ- 10% בכמות התיירים במדינה.
• גאורגיה במקום ה 6 בעולם במדד קלות עשיית עסקים של הבנק העולמי.
• רק 2 שעות טיסה מישראל

כאשר עלינו לבחור איפה הכי כדאי להשקיע בגאורגיה, יש לקחת בחשבון את הפרמטרים הבאים:

• עונתיות – מחפשים את המיקום הכי פחות עונתי
• היצע – תנופת הבנייה באזור
• ביקוש – כמות עסקאות שמצביעות על סחירות
• קהל יעד
• הגירה חיובית
• מוקדי עניין ואטרקציות – במידה ומכוונים להשכרה לטווח קצר
• מחירי קנייה אל מול מחירי השכרה – בחינת תשואה
• דרישות מקומיות – לאזור או לעיר מסויימת

גאורגיה ידידותית עבור משקיעי נדל"ן זרים. אינה מטילה מגבלות על משקיעי נדל"ן זרים, הביורוקרטיה בגאורגיה היא מינימלית. חיובי ארנונה ובולים אינם קיימים. תהליך רכישת דירה בגאורגיה פשוט מאוד ומהיר. ראשית, נערך חוזה רכישת דירה בין הקונה למוכר הבית על ידי עורך דין מוסמך, הקונה והמוכר או נציגיהם מגיעים עם עורך הדין לאולם המרשם הציבורי ומגישים מסמכים לרישום רכוש.

 לאחר קבלת המסמכים, יש לשלם אגרה ניהולית. לאחר 4 ימים הנכס רשום רשמית על שם הקונה. מערכת המשפט בגאורגיה מאפשרת הליך רישום רגיל, שמסתיים בדרך כלל בפרק זמן של ארבעה ימים (בתשלום אגרה.) עם זאת, זר יכול לבקש את הליך מזורז, הניתן להסתיים ביום אחד, באמצעות תשלום אגרה גבוהה יותר. בגאורגיה משקיעים זרים יכולים ליהנות מבעלות מלאה על הנכסים שלהם וזה נכון גם במקרה של נכסים מסחריים.

טביליסי נחשבת יעד השקעה אטרקטיבי, אולם גם בטומי מושכת משקיעים רבים. כשמשווים בין שתי הערים הללו, צריך להבין שבטומי היא עיר תיירותית, ורבים מהרוכשים בה מכוונים לדירות נופש.  לעומת זאת, טביליסי, משלבת בין תיירות לבין היותה מרכז עסקי בגאורגיה, לכן היא מאפשרת מגוון רחב יותר של סוגי נכסים להשקעה.

הכלכלה הגאורגית מתמקדת בהגדלת התיירות ובעידוד השקעות ע"י משקיעים זרים הן בשוק הפרטי והן בשוק העסקי. המדדים הצומחים בגאורגיה באופן קבוע מראים על הצלחתה של המדינה בשני התחומים הנ"ל. מספר התיירים המגיעים לגאורגיה רושם שיאים חדשים מידי שנה וכן גם השקעות של זרים במדינה הגאורגית גדלים בהתמדה. הצמיחה הכלכלית משפיעה באופן ישיר על שוק הנדל"ן והוא זוכה בשנים האחרונות לצמיחה משמעותית החל משנת 2016 ועד היום.

בסקר של מחירי מכירה לדירות בטביליסי שנערך בסוף 2017 עמדו מחירי הדירות בין  600$ ל– 1000$ למ"ר תלוי במיקום הנכס בעיר ובאיכות הפרויקט. שוק הנדל"ן אשר הציג מחירים נמוכים מאד בהשוואה לכל מדינה אחרת בסביבה מסמן על פוטנציאל צמיחה של מאות אחוזים בשנים הקרובות.

לזרים יש אותן זכויות בדיוק כמו שיש לאזרחים גאורגים כשמדובר ברכישת נדל"ן למגורים בגאורגיה. אין דרישות נוספות או מגבלות עבור משקיעי נדל"ן זרים. נדרשים מעט מאוד מסמכים להצגה בגאורגיה לפני רכישת נדל"ן למגורים, הדבר תקף גם עבור רכישת נדל"ן מסחרי כמו מלונות, חנויות, מסעדות, משרדים וכו'. גם כאן אין מגבלות. 

יש רק סוג אחד של השקעת נדל"ן שאינו פתוח בפני משקיעים זרים והוא רכישת קרקע חקלאית. החל ממאי 2017, משקיעי נדל"ן זרים אינם מורשים עוד לקנות או להחזיק קרקע חקלאית.

• גודל השוק: כ-4.5 מיליון בני אדם
• ערים מרכזיות: טביליסי (עיר הבירה), בטומי
• דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה: $550-800
• שיעור המס על הכנסה משכ"ד: 20%
• מס רכישה בגיאורגיה (משולם בעת קניית נכס): 0%
• גובה המס על רווחי הון בגאורגיה: 5% בלבד
• תשואה ממוצעת על דירה להשקעה: 12%-7%
• מגמת מחירי הנדל"ן במדינה בשנה החולפת: עליית מחירים בשיעור ממוצע של כ-12.4%
• תחזית לעתיד: המחירים בשוק הגיאורגי יוסיפו לעלות

סגירת השמים לתיירים פגעה בגאורגיה, אולם, הפגיעה היא בעיקר בעיר באטומי, ששוק הנדל"ן שלה מתבסס בעיקר על אזרחים זרים. מגפת הקורנה פגעה קשות בהשקעות נדל"ן בבאטומי. מספר התיירים פחת באופן משמעותי, שהם קהל היעד העיקרי אליו מיועד שוק הנדל"ן בבאטומי, הן מבחינת מכירה והן מבחינת השכרה. עבודות הבנייה הופסקו למשך חודשיים ארוכים, וגם לאחר פתיחה מדורגת של הסגר, העובדים התקשו להגיע לאתרי הבניה עקב המגבלות על התחבורה. 

הכמות של רכישת דירות להשקעה בבטומי צנחה באופן דרמטי ב-% .50-100 מרבית היזמים עברו לקידום מכירות באופן מקוון, שכן הרוכשים העיקריים של דירות להשקעה בבאטומי הם אזרחים זרים מאוקראינה, רוסיה, ישראל, פולין, ליטא, ספרד, קנדה וארה"ב. עם זאת, המכירה המקוונת לא הניבה תוצאות משמעותיות. %64 מרוכשי דירות להשקעה בבאטומי הם זרים, ורק % 36 הם גאורגים. ברבעון הראשון של 2020 מכירות הבתים בבירת אדג'ארה הראו צמיחה מדהימה (צמיחה של %11 בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019).

 עם זאת, ממרץ 2020 החלה ירידה מתמדת במכירת דירות בבטומי. באפריל, הכמות של רכישת דירות צנחה ב -%94 לעומת אפריל 2019, עם מגמת התאוששות קלה בתחילת מאי. עם זאת, בבחינה השוואתית שנתית ניתן להתרשם שכמות רכישת דירות בבאטומי צנחה ב %75. אף על פי כן, משקיעי נדל"ן בבאטומי אופטימיים לקראת הקיץ. ומצפים לפתיחת השמיים שתחזיר את תנועת התיירים. אך יחד עם זאת, הצפי של היזמים. פסימי יותר, רוב יזמי הנדל"ן בבאטומי צופים ירידה של %30 ברכישת דירות למכירה בבאטומי, וחלקם אף סבורים כי הביקוש עבור השקעות נדל"ן בבאטומי יקטן ב -% 80 בהשוואה לשנה שעברה. 

לשם השוואה, בשנת 2019 נמכרו 14,684 דירות בבאטומי. בטביליסי הבירה יש גם נוכחות מקומית רבה בשוק הנדל"ן המקומי, מה שהשאיר את המצב שם יחסית יציב. כמו מדינות אחרות באזור, גם גאורגיה דילגה על הגל הראשון. אבל מאז ספטמבר מספר החולים המאומתים בגאורגיה עולה מדי יום. במהלך אוקטובר נבלמה מעט העליה.

נכון ל2021 ו2022 ההתנהלות וההתמודדות עם משבר הקורונה נעשה ברור יותר ומשקיעים חוזרים להשקיע ונרשמת עלייה במספר רכישות הדירות.

ממשלת גאורגיה עושה כל שביכולתה בכדי למשוך משקיעי חוץ לגאורגיה ומעודדת את המשקיעים להשקיע בנדל"ן ובמסחר בגאורגיה, ולכן שינתה את המיסוי שהיה קיים בה והפכה אותו לפשוט  קל להבנה ומעודד השקעות.

הליך רכישת נדל"ן בגאורגיה הוא פשוט מאד וללא שיטות מיסוי מפותלות. למעשה, אין מס רכישה ואין מס שבח על נדל"ן למגורים. כמו כן הכנסות מהשקעה בצורת תמלוגים, ריבית או דיבידנדים אינם כפופים לתשלום מס.

ניתן לומר די בביטחון שרכישת דירת מגורים להשקעה בטביליסי או דירה במלון מנוהל בבטומי כנכס מניב היא החלטה נבונה. 

שוק השכירויות תוסס והתיירות גואה, ולאור העובדה שכמויות אדירות של תיירים, סטודנטים זרים ואנשי עסקים נמצאים בעיר באופן קבוע, קשה לראות מצב שבו מציאות זו תיפסק, היות גאורגיה מהווה מוקד משיכה מרכזי לתיירים ומשקיעים מכל העולם.

המיקום המרכזי של גאורגיה מבטיח שתשמור על מעמדה ככלכלה יציבה עם שוק נדל”ני בצמיחה, במיוחד בהשוואה לערי בירה אחרות באזור בהן המחירים כבר גבוהים משמעותית.